Quy trình thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch, khách quan và chính xác trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… Để biết chi tiết hơn về quy trình thẩm định giá diễn ra như thế nào, xin mời bạn đọc cùng theo dõi nội dung bài viết dưới đây!
1 Quy trình thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá tài sản bao gồm các bước sau:
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Đây là bước đầu tiên, đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo tính chính xác, khách quan và hiệu quả của quy trình thẩm định giá. Việc xác định đầy đủ và chính xác thông tin sẽ giúp thẩm định viên có cơ sở để lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp!
Xác định loại tài sản cần thẩm định giá
Những loại tài sản cần thẩm định giá, bao gồm:
- Bất động sản: Đất đai, nhà ở, khu công nghiệp, khu thương mại,…
- Doanh nghiệp: Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân,…
- Máy móc thiết bị: Máy móc công nghiệp, thiết bị văn phòng,…
- Tài sản vô hình: Thương hiệu, logo, bản quyền,…
Xác định mục đích của việc thẩm định giá
Việc thẩm định giá có thể phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như:
- Mua bán: Xác định giá trị thực tế của tài sản để làm cơ sở cho việc thương lượng giá mua bán giữa các bên một cách công bằng và hợp lý.
- Thế chấp: Thẩm định giá tài sản giúp ngân hàng đánh giá khả năng thanh toán của người vay. Từ đó đưa ra quyết định cho vay và mức hạn mức vay vốn phù hợp.
- Bảo hiểm: Giá trị tài sản được xác định qua thẩm định giá là cơ sở để tính toán mức phí bảo hiểm cần đóng, đảm bảo quyền lợi khi tham gia bảo hiểm.
- Giải quyết tranh chấp: Thẩm định giá tài sản cung cấp bằng chứng khách quan về giá trị tài sản, hỗ trợ giải quyết tranh chấp hiệu quả và công bằng giữa các bên liên quan.
Mục đích khác: Thẩm định giá còn phục vụ cho nhiều mục đích khác như thanh lý tài sản, tái cấu trúc doanh nghiệp, lập kế hoạch đầu tư…
Xác định ngày thẩm định giá
- Ngày thẩm định giá là mốc thời gian quan trọng để đánh giá giá trị tài sản, vì giá trị tài sản có thể thay đổi theo thời gian do nhiều yếu tố.
- Ngày thẩm định giá cần được thống nhất giữa các bên liên quan.
Xác định các bên liên quan đến việc thẩm định giá
Xác định rõ ràng các bên có liên quan đến việc thẩm định giá, bao gồm:
- Chủ sở hữu tài sản: Bên sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
- Thẩm định viên: Bên thực hiện việc thẩm định giá.
- Bên yêu cầu thẩm định giá: Bên yêu cầu thực hiện việc thẩm định giá (ngân hàng, công ty bảo hiểm,…).
- Các bên liên quan khác: Các bên có lợi ích trong việc thẩm định giá (người mua tiềm năng, chủ nợ,…).
2. Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá đảm bảo việc thẩm định giá được thực hiện một cách hiệu quả và hiệu quả. Việc lập kế hoạch chi tiết sẽ giúp thẩm định viên xác định các công việc cần thực hiện, thu thập đầy đủ thông tin cần thiết, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp và dự toán chi phí chính xác.
Xác định phạm vi công việc cần thực hiện
Dựa trên thông tin đã thu thập được, thẩm định viên cần xác định phạm vi công việc cụ thể cần thực hiện để hoàn thành việc thẩm định giá tài sản.
Phạm vi công việc cần thực hiện bao gồm:
- Các hoạt động thu thập thông tin
- Các phân tích cần thực hiện
- Các phương pháp thẩm định giá sẽ được sử dụng
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
Thu thập thông tin về tài sản cần thẩm định giá và thị trường
- Thông tin về tài sản cần thẩm định giá: Bao gồm thông tin về vị trí, diện tích, hiện trạng, quyền sở hữu, nguồn gốc tài sản,…
- Thông tin về thị trường: Bao gồm giá giao dịch của các tài sản tương tự, xu hướng thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Các phương pháp thẩm định giá sẽ được sử dụng
Có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau được sử dụng, tùy thuộc vào loại tài sản, mục đích thẩm định giá và thông tin có sẵn.
Một số phương pháp thẩm định giá phổ biến bao gồm: phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi tức,…
Lập dự toán chi phí thẩm định giá
- Dự toán chi phí thẩm định giá bao gồm các chi phí cho các hoạt động thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, báo cáo kết quả,…
- Dự toán chi phí thẩm định giá cần được thông báo cho các bên liên quan trước khi bắt đầu thực hiện việc thẩm định giá.
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Đây là bước quan trọng để thu thập thông tin cần thiết cho việc thẩm định giá tài sản. Thông tin thu thập được ở bước này sẽ được sử dụng để phân tích và xác định giá trị của tài sản.
Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá
Khảo sát thực tế là việc trực tiếp kiểm tra hiện trạng của tài sản cần thẩm định giá. Mục đích của việc khảo sát thực tế để:
- Xác minh tính chính xác của thông tin về tài sản đã thu thập được.
- Phát hiện những thông tin mới về tài sản mà không thể thu thập được qua các nguồn khác.
- Đánh giá tình trạng và chất lượng của tài sản.
- Ghi nhận các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (ví dụ: vị trí, môi trường xung quanh, tiện ích,…).
Khảo sát thực tế tài sản giúp xác minh chính xác thông tin về tài sản đã thu thập được
Thu thập thông tin về tài sản cần thẩm định giá
Thu thập đầy đủ thông tin về tài sản cần thẩm định giá, bao gồm:
- Vị trí: Địa chỉ, khu vực, bản đồ vị trí,…
- Diện tích: Diện tích đất, diện tích xây dựng
- Hiện trạng: Mô tả chi tiết về tình trạng hiện tại của tài sản (ví dụ: mới, cũ, đã qua sửa chữa,…)
- Quyền sở hữu: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản
- Nguồn gốc tài sản: Cách thức mà chủ sở hữu hiện tại có được tài sản (ví dụ: mua bán, thừa kế,…)
- Các thông tin khác: Thông tin về các khoản thế chấp, quyền sử dụng đất, quy hoạch đô thị,…
Thu thập thông tin về thị trường
Thu thập thông tin về thị trường của loại tài sản cần thẩm định giá, bao gồm:
- Giá giao dịch của các tài sản tương tự trong thời gian gần đây.
- Xu hướng thị trường: Nhu cầu mua bán, giá cả, nguồn cung – cầu.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản trên thị trường: Điều kiện kinh tế, chính sách pháp luật, tâm lý thị trường,…
4. Phân tích thông tin
Việc phân tích thông tin một cách chính xác và đầy đủ sẽ giúp thẩm định viên đưa ra kết quả thẩm định giá khách quan và chính xác.
Phân tích thông tin thu thập được
Phân tích tất cả thông tin thu thập được ở các bước 1, 2 và 3, bao gồm:
- Thông tin về tài sản cần thẩm định giá (vị trí, diện tích, hiện trạng, quyền sở hữu, v.v.)
- Thông tin về thị trường (giá giao dịch của các tài sản tương tự, xu hướng thị trường,…)
- Thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (điều kiện kinh tế, chính sách pháp luật, tâm lý thị trường,…)
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần thẩm định giá
Dựa trên phân tích thông tin, xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản có thể bao gồm:
- Đặc điểm của tài sản: Vị trí, diện tích, hiện trạng, chất lượng xây dựng, tiện ích,…
- Điều kiện thị trường: Nhu cầu mua bán, giá cả, nguồn cung – cầu
- Yếu tố kinh tế: Lãi suất, tỷ giá hối đoái, tình hình kinh tế vĩ mô
- Yếu tố pháp luật: Chính sách pháp luật về thuế, đất đai, xây dựng,…
- Yếu tố tâm lý thị trường: Kỳ vọng của nhà đầu tư, tâm lý chung của thị trường.
Điều chỉnh các thông tin thu thập được cho phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại
- Cập nhật thông tin về thị trường để đảm bảo tính chính xác của việc thẩm định giá.
- Điều chỉnh các thông tin thu thập được cho phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại.
- Ví dụ: Nếu giá cả thị trường đã thay đổi kể từ khi thu thập thông tin, cần điều chỉnh giá trị của tài sản cho phù hợp.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Ở bước xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao, kinh nghiệm thực tế và am hiểu về thị trường thì mới có thể xác định giá trị tài sản một cách chính xác và khách quan nhất.
Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá
Sử dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp đã được lựa chọn ở bước 2 để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Cụ thể như: Phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi tức…
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng các phương pháp thẩm định giá
Điều chỉnh giá trị tài sản cần thẩm định giá cho phù hợp với các yếu tố ảnh hưởng
Điều chỉnh giá trị tài sản thu được cho phù hợp với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đã được xác định.
Ví dụ: nếu tài sản cần thẩm định giá có vị trí tốt hơn so với các tài sản so sánh, giá trị của tài sản cần thẩm định giá cần được điều chỉnh tăng lên.
Yêu cầu đối với thẩm định viên
Thẩm định viên thực hiện việc thẩm định giá phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ phù hợp, có kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản cần thẩm định và có đủ điều kiện để thực hiện công việc thẩm định giá.
6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá đầy đủ, chi tiết và chính xác
Báo cáo kết quả thẩm định giá là tài liệu quan trọng thể hiện kết quả của việc thẩm định giá tài sản. Báo cáo cần được lập đầy đủ, chính xác và khách quan để phục vụ cho mục đích sử dụng của việc thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá phải bao gồm các thông tin sau:
- Mục đích của việc thẩm định giá: Nêu rõ mục đích của việc thẩm định giá, ví dụ: mua bán, thế chấp, bảo hiểm,…
- Ngày thẩm định giá: Ghi rõ ngày thẩm định giá.
- Thông tin về tài sản cần thẩm định giá: Mô tả chi tiết thông tin về tài sản cần thẩm định giá, bao gồm: Vị trí, diện tích, hiện trạng, quyền sở hữu, nguồn gốc tài sản,…
- Phương pháp thẩm định giá đã sử dụng: Giải thích rõ ràng phương pháp thẩm định giá đã được sử dụng để xác định giá trị tài sản.
- Các giả định và điều chỉnh đã thực hiện: Nêu rõ các giả định và điều chỉnh đã được thực hiện trong quá trình thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá: Trình bày rõ ràng giá trị tài sản được xác định sau khi thẩm định.
- Chữ ký và đóng dấu của nhà thẩm định giá: Báo cáo phải được ký và đóng dấu bởi nhà thẩm định giá chịu trách nhiệm thực hiện việc thẩm định giá.
Lưu ý:
- Quy trình thẩm định giá có thể thay đổi tùy theo loại tài sản cần thẩm định giá, mục đích của việc thẩm định giá và yêu cầu của khách hàng.
- Nhà thẩm định giá phải tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá.
Các phương pháp thẩm định giá phổ biến
Có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, nhưng phổ biến nhất là:
- Phương pháp so sánh thị trường: So sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường.
- Phương pháp thu nhập: Dự tính dòng tiền thu nhập trong tương lai từ tài sản cần thẩm định giá và sử dụng tỷ lệ chiết khấu thích hợp để xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập đó.
- Phương pháp chi phí: Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị của đất đai với giá trị của các công trình xây dựng trên đất đai.
Vai trò của thẩm định giá
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm:
- Mua bán tài sản: Thẩm định giá giúp xác định giá trị hợp lý của tài sản cần mua bán. Từ đó, góp phần đảm bảo giá mua bán phù hợp với giá trị thực tế của tài sản, tránh trường hợp mua bán với giá quá cao hoặc quá thấp.
- Thế chấp: Các ngân hàng thường căn cứ vào kết quả thẩm định giá để xác định giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay, giúp ngân hàng xác định giá trị của tài sản, hạn chế rủi ro khi cho vay.
Trên đây là chia sẻ chi tiết về quy trình thẩm định giá trị tài sản. Hy vọng nội dung mà Liên Việt chia sẻ trên đây đã mang đến cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Nếu còn thắc mắc, bạn đọc đừng ngần ngại liên hệ đến Liên Việt theo số hotline: 0962.780.856 (miễn phí) để được giải đáp nhé!
