Quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, cho phép chủ sở hữu lợi dụng để thực hiện các nhu cầu thiết yếu. Mặc dù ít được nhắc tới trong đời sống thường nhật, những quyền này lại là nhân tố thiết yếu trong các giao dịch BĐS liền kề. Trong bài viết này, Liên Việt sẽ đi sâu vào các quy định pháp luật mới nhất về quyền với bất động sản liền kề, các quyền được phép mà mọi người dân, nhà đầu tư, cơ quan quản lý cần biết.

Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu một bất động sản (bất động sản hưởng quyền) được sử dụng hạn chế trên một bất động sản khác liền kề (bất động sản chịu hưởng quyền) thuộc sở hữu của người khác để phục vụ nhu cầu khai thác của mình. Quyền này bao gồm các quyền phổ biến như quyền về lối đi, cấp/thoát nước, hoặc dẫn nước tưới tiêu, và được xác lập theo pháp luật hoặc thỏa thuận.

Quyền này không biến chủ sở hữu thành chủ sở hữu của tài sản chịu hưởng quyền, mà chỉ là một quyền hạn nhất định được pháp luật thừa nhận nhằm đảm bảo tính công bằng, hợp lý giữa các bất động sản liền kề. Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015, bắt đầu từ Điều 245 đến Điều 256.

Ngoài ra, quyền đối với bất động sản liền kề được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản khác cũng có quy định liên quan, đặc biệt trong những trường hợp liên quan đến quyền thửa đất liền kề. Một số đặc điểm chính của quyền đối với bất động sản liền kề:

• Phụ thuộc vào hai thửa đất: Có “bất động sản hưởng quyền” (cần sử dụng) và “bất động sản chịu hưởng quyền” (bị ảnh hưởng). Quyền chỉ có khi tồn tại mối quan hệ giữa hai thửa. 
• Mức độ thực hiện có giới hạn: Việc sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền phải hợp lý, không làm ảnh hưởng quá mức đến quyền sở hữu của người chịu quyền. Nếu gây thiệt hại mà không có thỏa thuận khác thì phải bồi thường. 
• Thực thi theo nhiều căn cứ: Quyền này có thể phát sinh do địa thế tự nhiên, do quy định của luật, do thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc do di chúc. 

>> Xem thêm: 

• 6 phương pháp thẩm định giá bất động sản chuẩn xác

• Tổng hợp 5 kỹ năng môi giới bất động sản cần có

Quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Trong quá trình sử dụng và khai thác bất động sản liền kề, việc thiết lập và thực thi các quyền nhất định đối với phần đất hoặc công trình của thửa đất liền kề là điều không thể tránh khỏi. Những quyền này được pháp luật quy định rõ ràng nhằm cân bằng lợi ích giữa các chủ sở hữu, tránh gây tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả hai bên. 

Dưới đây là các quyền cơ bản và những quy định pháp lý quan trọng liên quan đến bất động sản liền kề mà mọi chủ sở hữu cần nắm rõ:

1. Quyền lối đi qua

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một thửa đất không có lối đi ra đường công cộng mà chỉ có thể tiếp cận thông qua thửa đất của người khác, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất liền kề cho phép đi qua. Để thực hiện, chủ sở hữu thửa đất muốn được đi qua cần đảm bảo không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ sở hữu thửa đất liền kề. Việc sử dụng lối đi phải hợp lý, không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của thửa đất liền kề.

2. Quyền cấp, thoát nước

Điều 246 Bộ luật Dân sự quy định rằng khi cần thiết, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho phép cấp hoặc thoát nước qua bất động sản của họ. Tuy nhiên, việc cấp, thoát nước này phải được thực hiện hợp lý, không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề, phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và an toàn công trình.

3. Quyền đặt đường dây, ống dẫn

Theo Điều 247 Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề cho phép đặt đường điện, đường ống nước, cáp thông tin… qua BĐS của họ khi việc đó cần thiết cho việc sử dụng BĐS của mình. Tuy nhiên, việc đặt các công trình này phải được thực hiện một cách hợp lý, không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ sở hữu BĐS liền kề và phải tuân thủ các quy định về xây dựng và an toàn công trình.

>> Xem thêm: Tuyển sinh khóa học cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 

4. Quyền sử dụng không gian và lòng đất

Điều 248 Bộ luật Dân sự quy định rằng chủ sở hữu bất động sản có quyền sử dụng không gian và lòng đất dưới mặt đất của mình. Có nghĩa là họ có quyền khai thác khoáng sản, xây dựng công trình ngầm và các quyền khác liên quan đến không gian và lòng đất. 

Tuy nhiên, quyền này không được xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường và an toàn công trình.

Quyền đối với bất động sản liền kề là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu BĐS trong việc sử dụng tài sản hợp lý, không xâm phạm đến quyền lợi người khác. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ giúp tránh được các tranh chấp pháp lý mà còn góp phần xây dựng một môi trường sống và làm việc công bằng, văn minh.