Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thị trường của tài sản một cách chính xác. Đây là công cụ không thể thiếu để hỗ trợ các quyết định đầu tư, mua bán hoặc thế chấp bất động sản. Để hiểu thêm về các phương pháp thẩm định giá trong bất động sản, xin mời bạn đọc cùng theo dõi nội dung bài viết dưới đây của Liên Việt!
1 Thẩm định giá bất động sản là gì?
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho những mục đích nhất định. Hoạt động này được thực hiện bởi các doanh nghiệp thẩm định giá hoặc hội đồng thẩm định giá, tuân thủ theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.
Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các loại tài sản sau đây:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất, nhà ở, hoặc công trình xây dựng;
- Những loại tài sản khác được pháp luật quy định.
2 Tại sao cần thẩm định giá bất động sản?
Việc thẩm định giá bất động sản và tài sản có vai trò thiết yếu trong việc xác định giá trị chính xác của tài sản. Thông qua quy trình này, người sử dụng dịch vụ thẩm định có thể nhận được những lợi ích nổi bật như sau:
Xác định giá trị tài sản một cách chính xác
Thẩm định giá giúp xác định giá trị thực của bất động sản và tài sản, dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, tính khả dụng, tiềm năng phát triển và hiện trạng tài sản. Quá trình này mang lại cái nhìn toàn diện và chính xác nhất về giá trị tài sản.
Đảm bảo tính minh bạch và khách quan
Quy trình thẩm định giá bất động sản tạo ra sự công bằng và minh bạch trong việc định giá và giao dịch. Sự chuyên nghiệp từ các chuyên gia thẩm định giúp loại bỏ tình trạng định giá sai lệch hoặc thiên vị, đảm bảo thông tin chính xác cho cả hai bên giao dịch.
Hỗ trợ quản lý tài sản hiệu quả
Định giá chính xác giúp việc quản lý tài sản trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn. Từ đó, các quyết định như mua, bán, cho thuê hay sử dụng tài sản vào mục đích khác đều được thực hiện một cách hợp lý. Ngoài ra, thẩm định giá cũng hỗ trợ trong việc theo dõi giá trị tài sản trong danh mục tài sản doanh nghiệp, từ đó tối ưu hóa quản lý rủi ro.
Căn cứ để đưa ra quyết định đầu tư và giao dịch
Kết quả thẩm định giá là nền tảng để hỗ trợ quyết định mua bán hoặc đầu tư. Người mua và người bán có thể dựa vào kết quả thẩm định để đưa ra mức giá phù hợp. Đối với ngân hàng, thẩm định giá cũng là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng đảm bảo khoản vay của tài sản thế chấp.
3 Các loại bất động sản cần thẩm định giá
Nhu cầu thẩm định giá trị bất động sản ngày càng trở nên phổ biến để phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Một số loại hình bất động sản thường xuyên được thẩm định gồm có:
- Nhà ở: Bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự,… Loại hình này thường được định giá khi có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng hoặc làm thủ tục thế chấp, vay vốn.
- Bất động sản thương mại: Gồm các trung tâm thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ, kho bãi,… Việc định giá chủ yếu để đánh giá giá trị thu nhập mà tài sản có thể mang lại.
- Đất đai: Các loại đất sử dụng cho mục đích dân cư hoặc thương mại. Giá trị của loại bất động sản này được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí địa lý, diện tích và hạ tầng liên quan.
- Công trình xây dựng: Bao gồm các loại nhà xưởng, nhà máy, bất động sản công nghiệp, cơ sở hạ tầng,… Đây là nhóm tài sản thường được thẩm định phục vụ nhu cầu đầu tư hoặc tái sử dụng.
- Bất động sản nông nghiệp: Như đất canh tác, trang trại, cánh đồng, kho lưu trữ nông sản,…
- Bất động sản lâm nghiệp: Chủ yếu là các khu vực rừng hoặc đất rừng được định giá để quản lý và khai thác hiệu quả.
- Bất động sản chuyển đổi mục đích sử dụng: Bao gồm các dự án tái phát triển, quy hoạch khu dân cư mới, khu đô thị,…
- Bất động sản công cộng: Gồm bệnh viện, trường học, công viên, cơ sở hạ tầng công cộng,…
4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Để xác định giá trị của bất động sản một cách chính xác, các chuyên gia thẩm định giá thường áp dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào mục đích sử dụng và đặc điểm của tài sản.
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được xem là một trong những cách tiếp cận phổ biến và trực quan nhất trong thẩm định giá bất động sản, dựa trên việc phân tích giá giao dịch của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực. Phương pháp này giúp xác định giá trị tài sản cần thẩm định một cách thực tế, sát với giá trị thị trường.
Định nghĩa
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là cách xác định giá trị tài sản bằng cách phân tích và đối chiếu giá của các tài sản tương tự, từ đó ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định.
Cách tính
Phương pháp so sánh được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một bất động sản bằng cách xem xét các đặc điểm cụ thể của nó. Trước tiên, cần đánh giá các yếu tố như vị trí, diện tích và tình trạng của bất động sản. Sau đó, tiến hành tìm kiếm các bất động sản có đặc điểm tương đồng – thường được gọi là bất động sản so sánh (comps).
Sau khi xác định các bất động sản so sánh phù hợp, tiếp tục phân tích và đối chiếu giá giao dịch của chúng. Từ đó, rút ra một giá trị ước tính đại diện cho bất động sản cần thẩm định.
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm:
- Phương pháp này không yêu cầu áp dụng các mô hình hay công thức phức tạp, giúp giảm bớt khó khăn về kỹ thuật.
- Các thông tin về bất động sản tương đồng thường có sẵn trên các nền tảng trực tuyến, báo chí hoặc từ các công ty môi giới, giúp việc thu thập dữ liệu trở nên thuận lợi.
Nhược điểm:
- Điều kiện cần thiết để áp dụng là phải có các giao dịch bất động sản tương tự diễn ra trong cùng khu vực để làm cơ sở so sánh.
- Độ chính xác của kết quả phụ thuộc lớn vào mức độ đầy đủ và đáng tin cậy của dữ liệu thị trường. Nếu thông tin không rõ ràng hoặc không chính xác, kết quả định giá có thể bị sai lệch.
- Việc lựa chọn bất động sản để so sánh có nguy cơ bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan, dẫn đến những sai sót trong quá trình đánh giá.
Phương pháp lợi nhuận
Dưới đây là những thông tin chi tiết giúp bạn hiểu rõ hơn về phương pháp lợi nhuận, bao gồm định nghĩa, cách tính toán và những ưu nhược điểm nổi bật.
Định nghĩa
Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa trên việc phân tích khả năng sinh lời của bất động sản, tính toán bằng cách lấy tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh trừ đi các chi phí liên quan. Phần thu nhập thực tế còn lại sẽ được quy đổi thành giá trị vốn theo phương pháp đầu tư.
Cách tính
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa
Trong đó:
- Lợi nhuận ròng là số tiền còn lại sau khi đã trừ tất cả các chi phí liên quan đến bất động sản khỏi tổng thu nhập mà bất động sản đó tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định.
- Lãi suất vốn hóa là tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu để đầu tư vào một tài sản bất động sản.
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm:
Cách tính toán đơn giản, dễ dàng xác định giá trị bất động sản.
Nhược điểm:
- Việc xác định lãi suất vốn hóa gặp nhiều khó khăn.
- Chỉ áp dụng được cho các loại bất động sản có khả năng sinh lợi.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh đầy đủ mức thu nhập thực tế.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức sâu về lĩnh vực kinh doanh liên quan.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí được ứng dụng rộng rãi trong nhiều trường hợp định giá, đặc biệt là khi thiếu thông tin về giá thị trường hoặc khi cần đánh giá giá trị của các tài sản đặc biệt như công trình công nghiệp, cơ sở hạ tầng.
Định nghĩa
Phương pháp chi phí là cách định giá dựa trên sự so sánh giữa chi phí xây dựng lại một tài sản tương tự và mức độ hao mòn của tài sản cần thẩm định. Nói cách khác, giá trị bất động sản được ước tính thông qua tổng chi phí cần thiết để xây dựng lại tài sản giống hệt với tài sản hiện có.
Cách tính
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm:
- Phương pháp này sử dụng dữ liệu cụ thể liên quan đến chi phí xây dựng, cải tạo, sửa chữa,… nên mang lại độ chính xác cao.
- Đơn giản, dễ áp dụng cho nhiều loại bất động sản.
Nhược điểm:
- Giá trị bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi sự biến động của chi phí xây dựng theo thời gian.
- Việc tìm kiếm một tài sản hoàn toàn giống với tài sản cần thẩm định trên thị trường là điều không dễ dàng.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là một công cụ hữu ích để đánh giá giá trị của bất động sản trên thị trường. Phương pháp này xem xét các yếu tố thị trường như nhu cầu, cung cấp và các lợi ích mà tài sản mang lại để xác định giá trị của nó.
Định nghĩa
Phương pháp thặng dư là cách xác định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán giá trị phát triển tiềm năng của tài sản trong tương lai (tổng doanh thu phát triển), sau đó trừ đi toàn bộ chi phí dự kiến để thực hiện quá trình phát triển đó. Giá trị bất động sản được xác định là phần còn lại sau khi khấu hao và phân bổ các chi phí liên quan.
Cách tính
Vtd=Vpt-Cpt
Trong đó:
- Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư
- Vpt: Giá trị phát triển
- Cpt: Chi phí phát triển
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm
- Là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng và dựa trên các dữ liệu thị trường sẵn có.
- Thích hợp để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc các dự án đầu tư.
Nhược điểm
- Các yếu tố ước tính về chi phí và giá bán có thể biến động mạnh theo tình hình thị trường.
- Yêu cầu người thẩm định phải có kiến thức chuyên môn sâu và kinh nghiệm để xác định chính xác các khoản mục chi phí.
- Không xét đến yếu tố giá trị thời gian của đồng tiền, dẫn đến kết quả có thể không phản ánh đầy đủ thực tế.
Phương pháp cộng dồn (thấu thầu)
Phương pháp cộng dồn là một cách tiếp cận thực tế để định giá bất động sản, đặc biệt khi không có đủ dữ liệu thị trường để áp dụng các phương pháp định giá khác
Định nghĩa
Phương pháp cộng dồn là phương pháp thẩm định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán tổng giá trị của các thành phần cấu thành nên bất động sản. Cụ thể, giá trị của đất và giá trị công trình xây dựng trên đất được cộng lại để đưa ra giá trị tổng thể của tài sản.
Cách tính
Giả định cơ bản của phương pháp thầu xây dựng là giá trị của một bất động sản cụ thể bằng tổng chi phí của đất và chi phí xây dựng trên mảnh đất đó.
Giá trị bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng các tòa nhà trên đất
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm:
- Phương pháp này phù hợp để thẩm định các bất động sản không có giao dịch tương tự trên thị trường.
- Thích hợp để định giá những tài sản phức hợp hoặc tài sản có cấu trúc đặc biệt.
Nhược điểm:
Loại bất động sản áp dụng phương pháp này thường ít xuất hiện trên thị trường, dẫn đến khó khăn trong việc xác định các yếu tố tham chiếu cần thiết. Vì vậy, phương pháp này không thể áp dụng hiệu quả với các kỹ thuật thẩm định khác như phương pháp so sánh do hạn chế về dữ liệu tham khảo.
Phương pháp đầu tư
Phương pháp đầu tư là tập hợp các chiến lược và kỹ thuật khác nhau được sử dụng để sinh lợi từ tài sản.
Định nghĩa
Phương pháp đầu tư là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của tài sản trong tương lai. Cụ thể, giá trị của bất động sản được ước tính bằng cách chiết khấu dòng tiền thu nhập ròng dự kiến mà tài sản có thể tạo ra trong suốt thời gian sử dụng còn lại về giá trị hiện tại, thông qua việc áp dụng một tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
Cách tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
- Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm
- Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường).
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm: Dễ sử dụng, đơn giản
Nhược điểm: Do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân nên việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp.
5 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản là một quá trình chuyên nghiệp nhằm xác định giá trị chính xác của một tài sản bất động sản tại một thời điểm nhất định. Quá trình này đòi hỏi sự am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản, các quy định pháp luật liên quan và việc áp dụng các phương pháp định giá khoa học.
Hồ sơ
Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là tập hợp các tài liệu cần thiết để thực hiện quá trình thẩm định. Hồ sơ này bao gồm:
Cá nhân tổ chức là chủ sở hữu
Cá nhân:
- Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu).
Tổ chức:
- Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu).
Bất động sản
Cá nhân:
- Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (sơ đồ thửa đất, diện tích, vị trí, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng,…)
Tổ chức:
- Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
- Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
- Bản đồ hiện trạng, vị trí.
- Giấy phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Hồ sơ dự toán, thiết kế.
- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
- Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí)
- Hồ sơ quyết toán (nếu có).
Quy trình thẩm định
Quy trình thẩm định giá bất động sản bao gồm nhiều bước cụ thể nhằm đảm bảo việc xác định giá trị tài sản chính xác và minh bạch. Dưới đây là phân tích chi tiết từng bước trong quy trình này.
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Đầu tiên, các bên liên quan cần xác định rõ mục đích thẩm định giá, như mua bán, chuyển nhượng, vay vốn, thế chấp,… Tại bước này, đơn vị thẩm định cũng sẽ làm rõ thông tin về bất động sản, như loại hình, vị trí, đặc điểm pháp lý và yêu cầu cụ thể của khách hàng.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS
Tiếp theo, chuyên viên thẩm định sẽ đến khảo sát trực tiếp bất động sản để đánh giá thực tế các yếu tố như vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng và tình trạng tài sản. Đồng thời, thông tin liên quan từ các nguồn đáng tin cậy như quy hoạch đất đai, giá giao dịch thị trường hoặc tài liệu pháp lý của bất động sản cũng được thu thập.
Bước 3: Phân tích thông tin BĐS
Sau khi thu thập đủ dữ liệu, chuyên viên sẽ tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, bao gồm vị trí địa lý, tình trạng tài sản, tiềm năng sử dụng, giá trị pháp lý và các điều kiện thị trường.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
Dựa trên các đặc điểm cụ thể của bất động sản, chuyên viên thẩm định sẽ chọn phương pháp định giá phù hợp.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS
Dựa trên phương pháp định giá đã chọn, chuyên viên sẽ tính toán và xác định giá trị cụ thể của bất động sản. Kết quả này được kiểm tra để đảm bảo tính chính xác, hợp lý và phản ánh đúng giá trị thực tại thời điểm thẩm định.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá
Cuối cùng, toàn bộ quá trình thẩm định sẽ được ghi nhận trong hồ sơ thẩm định giá. Chuyên viên sẽ lập chứng thư định giá bao gồm thông tin chi tiết về bất động sản, phương pháp định giá và kết quả định giá. Chứng thư này sẽ được cung cấp cho khách hàng để sử dụng cho các mục đích đã xác định ban đầu.
Chắc hẳn qua nội dung bài viết trên đây, bạn đọc đã nắm được các phương pháp thẩm định giá bất động sản rồi đúng không nào? Nếu còn điều gì thắc mắc, các bạn đừng ngần ngại để lại comment phía dưới để được chuyên viên của Liên Việt giải đáp nhanh chóng nhé!
