Bạn đang tham gia khóa học định giá bất động sản nhưng bạn chưa có tài liệu ôn thi chất lượng. Vậy thì bạn có thể theo dõi và tham khảo mẫu bài tập định giá bất động sản kèm gợi ý của chúng tôi sau đây nhé.
1 Các phương pháp làm bài tập định giá bất động sản
Để làm bài tập định giá bất động sản, học viên cần nắm được những phương pháp định giá bất động được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất…
Tùy thuộc vào số liệu mà bài tập cung cấp, học viên sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp để tận dụng các số liệu đã cho rồi hoàn thiện đáp án. Cụ thể, các công thức định giá bất động sản theo từng phương pháp như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh +/- Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá: Bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp chiết trừ
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo công thức:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn
- Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
- Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá theo quy định tại Khoản 2,3,4 và Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Phương pháp thu nhập
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau
Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm
- Bước 3. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm/ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
- Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp thặng dư
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS
- Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS
- Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thực hiện theo công thức sau:
- Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- Bước 1. Thu thập thông tin từ đề bài
- Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức
Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Xem thêm: Top 5 công ty định giá nhà đất chất lượng
2 Tổng hợp bài tập thẩm định giá bất động sản có đáp án
Dưới đây là một số mẫu bài thẩm định giá BĐS được đội ngũ giảng viên tại Liên Việt sưu tầm và biên soạn lại. Bạn có thể tham khảo và sử dụng trong quá trình ôn tập.
Bài 1: Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích 2 lô đất đều bằng 375m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25m và 15m
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những lô đất có diện tích khoảng 75m2 (5m x 15m) là 1 trđ/m2, không mặt đường là 0,6 tr/m2
Bài 2: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, có diện tích là 300m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Hãy định giá lô đất?
Bài 3: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định sau năm 2005. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 2.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo Nhà nước quy định. Hãy định giá lô đất?
Bài 4: Bất động sản là một ngôi nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng là 2000m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000 đ/m2 xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20 năm.
Bài 5: Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2. Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8tr, hệ thống vệ sinh 5 trđ
Yêu cầu : Định giá BĐS trên.
Biết: Có lô đất bên cạnh diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, không tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa được bán với giá 255tr. Giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2
Đáp án:
- Bài 1: Đáp số: A: 255trđ; B:375trđ.
- Bài 2: Đáp số: 450trđ
- Bài 3: Đáp số: 500trđ
- Bài 4: Đáp số: giá trị biệt thự A trong khoảng [940tr ; 970tr ]
- Bài 5: Đáp số: 2.200trđ.
- Bài 6: Đáp số: 350trđ
Xem thêm:
- Trọn bộ bài tập định giá bất động sản có đáp án
- 14 bài tập định giá bất động sản
- Bài tập thẩm định giá bất động sản kèm gợi ý
- Tải bài tập định giá bất động sản
Xem thêm: Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản gồm những gì?
Trên đây là toàn bộ những bài tập định giá bất động sản các bạn có thể tham khảo. Để có thể hoàn thành và đạt được những kết quả tốt nhất về các khóa học định giá BĐS, chứng chỉ hành nghề bất động sản các bạn phải chuẩn bị kiến thức thật nghiêm túc. Hy vọng với những tài liệu trên sẽ mang đến điều bổ ích cho các bạn.
Xem thêm: Hướng dẫn làm mẫu báo cáo định giá bất động sản
