Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản gồm những gì? Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS được quy định tại các văn bản, thông tư nào? Tất cả những nội dung về tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS sẽ được chúng tôi tổng hợp qua bài viết sau đây.
1 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những quy định về kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá để làm chuẩn mực cho các hoạt động kiểm tra, thẩm định giá tài sản, đánh giá kết quả và chất lượng hoạt động thẩm định giá tại nước ta.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được Bộ Tài chính ban hành và quy định gồm 13 tiêu chuẩn thẩm định, bao gồm:
- Tiêu chuẩn thẩm định số 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá: được quy định Thông tư 158/2014/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá: Được quy định tại Thông tư 158/2014/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá: được quy định tại Thông tư 158/2014/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 04 – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá: Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 05 , 06, 07 – Quy trình thẩm định giá; Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá; Phân loại tài sản trong thẩm định giá: Được quy định cụ thể tại Thông tư 28/2015/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 08, 09, 10 – Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập: Được quy định cụ thể tại Thông tư 126/2015/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 11 – Thẩm định giá Bất động sản: Quy định tại Thông tư 145/2016/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 12 – Tiêu chuẩn Thẩm định giá Doanh nghiệp: Được quy định tại Thông tư 122/2017/TT-BTC
- Tiêu chuẩn thẩm định số 13 – Thẩm định giá Tài sản Vô hình: Được quy định tại Thông tư 06/2014/TT-BTC
Bên cạnh đó, hiểu rõ quy trình đấu thầu trực tiếp là điều cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thẩm định giá bất động sản. Quy trình này sẽ giúp đảm bảo tính khách quan của quá trình định giá, tránh tình trạng thiếu minh bạch hoặc thiên vị. Việc tuân thủ quy trình đấu thầu trực tiếp sẽ góp phần nâng cao uy tín của người thẩm định.
Xem thêm: Download mẫu đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bđs
2 Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản
Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản số 11 được ban hành kèm Thông tư số 145/2016/TT-BTC, có hiệu lực từ 01/01/2017. Tiêu chuẩn số 11 quy định và hướng dẫn thực hiện định giá BĐS. Đối tượng áp dụng thông tư này là thẩm định viên về giá hành nghề. doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Nội dung tiêu chuẩn cụ thể như sau:
- Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
- Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp thẩm định giá BĐS xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của BĐS có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
- Thẩm định giá bất động sản là đất cần sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp thặng dư.
- Thẩm định giá nhà ở cần sử dụng các phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo.
- Thẩm định giá BĐS thương mại cần sử dụng các phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).
- Thẩm định giá BĐS công nghiệp áp dụng chủ yếu: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.
- Thẩm định giá bất động sản khác: Đối với từng loại BĐS, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị BĐS, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.
Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản được xây dựng dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn vững chắc. Điều kiện thi chứng chỉ thẩm định giá chính là thước đo năng lực và trình độ của các chuyên gia, đảm bảo tính chính xác và uy tín của báo cáo thẩm định. Đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là điều kiện tiên quyết để thực hiện thẩm định giá theo đúng tiêu chuẩn.
