Thẩm định bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định bao gồm những phương pháp nào? Bài viết này chúng ta cùng tìm hiểu thông tin chi tiết nhé.
1 Thẩm định bất động sản là gì?
Thẩm định bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Giá cả bất động sản phụ thuộc vào quan hệ cung -cầu trên thị trường và nhiều yếu tố khác như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh như: Bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư…
Thẩm định bất động sản nói riêng là một trong những hoạt động hết sức cần thiết cho sự vận hành trong nền kinh tế thị trường. Có thể coi là trung tâm của mọi hoạt động kinh tế Việt Nam. Bởi vì mọi việc liên quan đến hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định để xác định giá trị của tài sản.
Mục đích thẩm định giá bất động sản có thể phân thành rất nhiều cụ thể như: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản.
Xem thêm: Có nên làm môi giới nhà đất không? Nên bắt đầu từ đâu?
2 Các phương pháp thẩm định bất động sản
Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm:
1/ Phương pháp so sánh
Đối với phương pháp so sánh trong thẩm định bất động sản bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch để so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt. Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau đây để so sánh:
- Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cứ.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
2/ Phương pháp chi phí
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các bước tiến hành đối với bất động sản như sau:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại của việc xây dựng mới, cải tạo và thay thế các công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm lợi nhuận của nhà thầu và các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn tích lũy (mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất).
- Bước 4: Ước tính giá trị xây dựng bằng cách trừ khấu hao lũy kế (chiết khấu) khỏi chi phí xây dựng hiện tại của tòa nhà.
- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định bằng cách cộng (+) kết quả của Bước 1 và Bước 4.
3/ Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
4/ Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
5/ Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thẩm định giá bất động sản xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Xem thêm: Cách môi giới nhà đất hiệu quả cho người mới bắt đầu
Như vậy, thẩm định bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ. Mục đích của quá trình này là nhằm mục đích xác định rõ mức tiền của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương pháp phù hợp. Mọi thông tin về các khóa học chứng chỉ định giá bất động sản, khóa học chứng chỉ bđs, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ!
Xem thêm: Nguyên tắc môi giới nhà đất giúp chốt sale hiệu quả
